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各地楼市“冷热不均”涨跌不定 调控需要新思维
扬州市(浙江)温州商会         2013年08月14日          来源:扬州市(浙江)温州商会
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  冷热不均是当下楼市的真实写照,一线城市的涨势不止与三四线城市的跌跌不休形成了强烈反差。近期的市场走势充分说明,由于楼市在不同城市之间出现分化,以及房地产市场典型的地域性特点,再采用全国一刀切的调控政策将事倍功半,或收效甚微。

    当下,随着楼市分化的不断加剧,以及区域市场差异性特征愈发明显,调控思路应及时作动态调整,即在坚持房地产调控政策不动摇主基调的同?#20445;?#24212;从一刀切政策逐渐转化为差别化?#28304;?#26356;为关键的是逐渐厘清政府边界,减少行政手段对市场的干预,将选择权和定价权交还市场。从近期释放的一系?#34892;?#21495;可以预见,加速去行政化将是未来调控的趋势和方向。

    梳理近十年楼市调控历程,仅仅通过限购、限贷等行政手段调控需求,效果并不理想,房价也没有出现预期的回调。实践证明,房地产市场的开放格局已经形成,市场体系也已相对完善,政府要想利用传统的行政手段干预房价,可能会?#23454;?#20854;反。目前起到一定效果的各种以为主的调控政策,并?#21019;?#26681;本上改变人们对未来房价上涨的预期,这从地王、日光盘频现中便可见一斑。未来的楼市调控,在努力增加市场供给的同?#20445;?#24212;更加重视市场预期管理。

    预期管理的一个重要方面,就是要在调整楼市结构、盘活存量上下功夫。楼市调控从表面上看是调房价,实质上是调结构,政府应想方设法做好棚户区改造、增加保障房和中小套型普通商品房的供给比重,同时应努力盘活市场上的既?#20889;?#37327;,在政策上?#21592;?#38556;性住房予以倾?#20445;?#21516;时应该强化监管确保既定目标的落实和执行,否则再好的政策在执行过程中?#19981;?#36973;遇变味、走样的?#38480;巍?#23457;计署近日发布的2012年城镇保障性安居工程跟踪审计结果便是一个例证。审计结果显示,360个项目或单位居然挪用保障性安居工程专项资金近58亿元,用于非保障性安居工程项目支出。

    毋庸置疑,与以往的调控思路略有不同,新一届政府履新以来,虽然调控的总体基调?#24418;?#25913;变,但转换思路、减少对行政性措施依赖的信号不时显现。可以预见,面对市场分化的现实情况,楼市调控可能会展开有针对性的微调,而市场化的调控手段将是未来楼市政策的趋势和主线,这主要表现为房地产长效机?#39057;?#24314;设。

之前已有观察家指出,房地产领域的改革?#22411;?#20174;财税、金融、土地?#36139;?#31561;方面入手推进。房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网和不动产统一登记?#36139;?#31561;将为房地产调控和长效机制建立奠定基础。

    这也可以从近期媒体的报道中得到印证———多个部委正在参与制定房地产调控的长效机制,其中包括房产税试点、保障房建设、公积金贷款等多个层面。虽?#27426;?#26399;内行政手段退出的可能性不大,但随着长效调控机?#39057;?#28176;?#28201;?#22320;,行政性调控手段的退出将成为必然,而针对不同地区采取因地制宜的调控措施,无疑会形成政策?#21462;?#39044;期?#21462;?#25151;价稳的良性?#32622;媯?#26377;利于房地产行业的健康、可?#20013;?#21457;展。

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